じつはＯＢさんから、住宅価格上がっちゃって、どうしたらいいですかね？って

尋ねられて、、、

中古でも良いかなと、、、

その選定基準は？って、

まず、断熱性能を気にするなら、

長期優良住宅の認定を受けいていること

・・・断熱性能が明示されております。

これって、平成21年からなんで、

まだ、中古市場に出回る物件は少なくて、

最近ようやく取得率５０％くらいになったはずなんで、

あと、国が、長期優良住宅の価格が下がりずらい制度設計を

すると言ってたんで、期待値ほど下がりずらいはずです。

では、どこまで遡ろうか？って話になります。

住宅の瑕疵保険がスタートしたのは、同じく平成２１年、、、

じゃ、住宅の地盤調査はいつから？って、いうと、平成１２年から、、、

柱頭柱脚かなものが義務化されたのも平成１２年から、、、

そうなると、、、

新耐震と言われる、昭和５６年以降が、最低ラインとなってくる。。。

なんで？それは、耐震補強工事の補助対象が、昭和５６年以前の建物、、、

じゃ耐震改修すれば、良いんだから、もっと古くても良いじゃん！っては、ならず、、、

耐震診断・改修をしてきた僕の目には、耐震改修しても費用対効果が得られるのは、昭和５０年ころまで

それ以前は、費用をかけても、、、な感じです。

詳しくは、過去ブログに書いてあったと思います。。

大分古いやつね、、、

で、これらをどうするか？いうと、、、

なんとなく、平成になってからの建物で、

できれば　平成７年以降位に、、、なんで？接合金物が推奨され始めたからで、、、

平成１６年以降だと完成検査も銀行審査に、義務付けされたんで、ここでしょうね。。。

バランス良いのは、、、

って、いうと、なかなか物件が出てこないってなります。

まずは、平成になってからというのが、ミニマムスペックになると思います。。。

では、中古は、リフォーム済みを選ぶか？どうするか？ってなりますよね。。。

売り出すタイミングによるんですが、

できれば、リフォームしてないものの方が、

思い切って、手を入れることに抵抗が少ないです。。。

リフォーム込みで、ローンが組める前提で話をしていきますが、、、

中古の建物って、今の建物より、土地が広くて、

建物自体も部屋数があるってことが多いです。。。

なんせ、中古で売れなかった場合、

敷地が大きければ、小割にして分譲住宅となっていきます。。。

ただ、この分譲するにしては少し小さい土地が、残っていきます。

ここが、中古リフォームを狙うところです。

販売価格が、その土地の相場価格程度（プラスアルファ）の金額になっていて、

平成の建物だったら、検討してみても良いかな？ってことになります。

ただ、僕らも最近制度が変わって読めないところがあるんですが、

【解体やリフォームの発生材処分費】

思い切って、２階を減築【建築確認いると思います】したり、

部屋も大きければ、断熱工事を家の内側で行ったり、

サッシも取り替えないで、内側に追加したり、気密性上げ工事をしたり

工事予算に応じで、いろいろと考えれると思います。

最近は、大工さんもだいぶ減ったので、設計ができるちゃんとした人なら、減築も大丈夫です。

すみながらだと難しいんですけど、一気に手を入れてしまう事もありですよね。。。

２階ばらさないで、２階を物置きにして扉で仕切って、１階の住空間だけを断熱改修するとか、、、

まぁ、いろいろと考えれますからね、、、

ということで、

中古買おうかな？という方は、ご相談ください。

ただ、一つだけお願いがあります。

不動産屋さんは、弊社が仲介に入るか？弊社提携不動産屋さんの仲介のみとさせてください。

仲介するときいろいろと調べるので、設計するときの大事な資料になるためです。

新築高くなった！って、言われますが、

地代もだいぶ上がりました。。。

金利も上がりました。。。

下がる要素がないんで、動くなら、早めがいいと思いますよ。。。

これに、大工さんはじめ、職人もだいぶ減ってきたんで、

工事費のアップも今後予測されています。。

新築と違って、リフォームは気を遣うんですよね。。。

ということで、

回線調子悪くて、

これ、３回目くらいの書きこで、ようやくアップになりました。。。

気になることあったら、連絡くださいね。。。

んでは、バイちゃ！

１級建築士の花坂でした