2024年も終わり、

2025年を迎える大晦日になって、ようやくPC前につくことができました。

なんか、忙しく動いたけど、、、って、1年でした。。。

2025年いよいよモデルハウスんも建築も始まるので、

より一層気を引き締めていかないといけないなぁ～

と思っております。。。

さすがに、モデル準備もあるし、

人の増員も必要だし、なんかより忙しくなるのは確実なんでね。。。

ということで、

色々とバタついて、年末のごあいさつ回りもできなくて、すみません。。

で、2025年家づくりが変わります。って、話ですが、

標準工期はどれくらいですか？って聞かれて、

建築工事で、6か月、設計審査で3か月って、言うとなんでそんなに！？

って、話になるんです。

で、なんでかっていうと、、、

設計審査で3か月って話は、正確には2025年4月以降ですけど、

2階建ての住宅もこれまで法定審査期間が7日以内だったものが、

4号建築物から3号建築物に代わるので、35日以内になります。

35日かけて審査してもいいよ！って、ことになります。

審査してもらった後に、

指摘事項の修正をして、再審査いただいて、建築確認の審査が終わるんですが、

下手すると、3回訂正とかになってしまったら、3か月かかっちゃいます。。

これに、長期優良住宅の審査を受けるとすると、

さらに2か月くらいかかることも想定されます。

なんで、3か月と案内してますが、それでも僕らとしては危険な短期提案に

になってきます。

で、例えば、この審査期間が3月から少しでもずれちゃうと、

建築工期の方に影響が出てきます。

そう、融資などの手続きとかで、着工ずれもあるでしょうし、

一番大きのは、所定の工事開始日からずれてしまうと、

予定していた各種業者さんの入れ替えや、大工さんの再手配

などなど、また、工事時期のずれから、気象条件の違いもあるじゃないですか、

冬季だと16時過ぎると暗くなって外部での工事しんどくなるし、

寒くなると体動かせなくなるし、、、

11月以降になると、公共工事とかの住宅以外の工事とのラップして来るから

そもそも応援頼みたくても無理になってくるし、、、

※僕のところの応援依頼いただいてますが、”いまほしい”っていわれても

　紹介できるわけないですよね。。。一応、頼んではみるんですけど、、、

　ってことて、お互い様ですが何とか自社で手配お願いいたします。

なんで、6か月と設定しているのも、ギリギリのところだし、

ここに、断熱等級6以上とか断熱等級７とか、気密が！とか

言い始めると、さらに厳しくなっていきます。

簡単じゃないんですよ。

宮城の4地域の断熱等級６UA値0.34以下って、、、

でね、またここで建築確認に戻るんですけど、

審査する方も断熱性の審査や耐震性の審査をするのに、

仕様規定を使って、この仕様以上ならOKって、のを審査期間

短くするために普通の建築士さん使うんですが、

断熱等級6以上ってなると、断熱の設計をちゃんとしないと、無理無駄が

多くなってしまうので、プランの確定、断熱設計の確定が早い時期に

必要になってきます。

※審査期間3か月この設計期間がさらに必要で、仕様が決まらないと設計もできないんで

　プラン確定、審査にかかわる仕様の確定をのんびりしてると、どんどんずれていってしまいます。

　大体2か月くらいかかりますからね。。。

ね、時間どんどん足らなくなるでしょ、、、

そんでもって、建物の形が凸凹してたり、1・2階の大きさが違うとかやたら吹き抜けがおおきいとか

時間がどんどん消費されて行ってしまいます。

これが、設計費の上昇につながっていくわけです。。

だって、国土交通省がいう標準設計費算定基準からいくと、

戸建ての住宅って300万程度の設計費でしょって

事になりますからね。。。

まぁ、僕んところは断熱性能も構造検討も自社なんで良いんですけど、

建物の条件によっては設計難易度がかわるので、設計費算定方法を変えて費用負担いただかないと、

設計時間が所定時間を超えてしまうので、働き方改革に合わないですし、

人財確保もできなくなってきてるので難しいところです、、、

なんで、注文戸建ては、メーカー・ビルダーさんも時間はかかっていくんですね。。。

構造規定も変わりますから、同じ図面の使いまわしってできるわけじゃないんですよね。。。

ということで、2025年からの家づくりは、時間とどう折り合いをつけていくか？

が大事になるので、皆さんそのあたりちゃんと説明してくれるところと

お話ししましょうねって、話でした。。。

ちなみに、この断熱等級6以上耐震等級３が当たり前って、ベースライン皆さん上げてきてますが、

断熱等級6以上っていうのは、一番住宅が多く作られてる、温暖地の５・6地域（UA値0.46以下）

の方向けのGX志向住宅補助金を狙ってのことだと思いますが、

これが当てはまるのは、宮城県内だと仙台市、多賀城市、山元町です。

この地域以外で断熱等級6以上は、UA値0.34以下なんで、仕様規定ではなく、ちゃんと断熱設計できる

ところじゃないと難しいです。。

で、断熱性能上げるなら、これに、太陽光など自然の力をつかうパッシブ設計を取り入れるか？

どうかも依頼先選定の一つの指標になりますので、、、

構造は？ってはなしは、ルート1の構造チェックしたほうが仕様規定よりも効率が良いので、

設計期間は必要ですが、多分ルート1の計算が主軸になっていくでしょうし、その構造計算フィーも

必要になってきますからね。。。

この構造計算がプラン確定しないとできない。。。仕様や断熱材の種類仕様量によっても重さ変わるし、、

書きだしてみると難しいことばかりなりです。。。

んで、最後に、少し触れた気密性ですが、

これは、現在規定としては、除外規定のとなっております。

ただ、気密性は高い方が良いので、鉄骨系のビルダーさんメーカーさんや

建売住宅とかの差別化のために声高に叫んでおりますが、

差別化のためのポイントとして使われているんだろうと思います。

C値0.3以下で、計測したら0.1でしたみたいな、、、

ここも断熱性能と一緒で、高めていけば、そういう施工法をとらないといけないので、

施工時間が多くなりますから、測定費用がいくら？って話じゃなくて、

単純に建物のコストに直結してきます。。。

2025年以降の家づくりは、正確な情報と自分が欲しい住まいとのギャップ（コストも含めて）をなくすことが

大事になってくると思います。

で、ターゲットをを設定するなら、

耐震性は、耐震等級3できれば、ルート1で計算して

断熱性能は、UA値0.34以下で空調コントロールしやすく・・・せんだい建康省エネあるし、、、

気密性脳は、C値0.7±0.2で、に収まれば良いと、、、

できれば、凸凹少なく1・2階のバランスよく

太陽光はどんな手段でも良いから乗せてしまう。。。できれば6kw以上はほしいですね。。。

予算があれば、蓄電池も良いけどマストではないです・・・そもそもイニシャルとランニングのバランスで

蓄電池200万だとしたら、返済額ざっくり6,000位でしょうから、電気代でペイするか？になりますね。。。

ということで、2025年は家づくりが一気に変わっていきます。

あと、大工さん含め一気に職方がリタイヤや働き方改革で減っていきますから、

すごい変化点になると思います。

じゃ、中古リフォームでってことにも簡単にはなりませんからね。。

2階建ての住宅は3号建築物ってことは、中古でも工事内容によっては、審査必要だし、、、

ということで、

来る2025年は色々とこれまでの家づくりの常識が通用しなくなる始まりの年となりそうですね。

年末年始寒いですが、

皆様良いお年をお迎えください。

んでは、バイちゃ！

１級建築士の花坂でした。

んで、難しいって話ばかりですが、

これまでの4号建築物って感じにちかいのが、平屋の住宅なんで、

中古含めて、そのあたりの検討も良いかな？ておもいます。

でも、平屋だと、同じ面積なら総2階が効率的で、小さな土地でも良いんで、

２分割とかして小さな区画にして建売にすることがだいぶ流行りました。

これ、人気のエリアで！って、ことなんですが、、、

じゃぁ平屋にしよう！って思ったら、土地価格が高くなるし、

バランスが本当大事ですよね。。。

平屋が安い！ってわけではなく、コンパクトな平屋だと総額が抑えれるってだけなんで、、、

あれもこれも！ってことじゃなく、

集中と選択になりますね。。。

さて、これから大掃除です。。。