お盆休みに入るので、

少し長めのブログをアップしようと思います。

なんで、住宅価格は上がっているのか？

先輩たちの話がいかに役に立たないのか？

だって、安くなる一方の時に家を建てた人たちのアドバイス程

今の家づくりに合わないか？が、わかるように書いてみました。

どちらかというと、収入に対する住宅価格のポジションと

景気動向を考えると、いまは、お金ないけど、夢があった、バブル期の

住宅購入者の方がわかるような価格変動をしています。

どちらかというと、誰も経験のしたことのない世界に
入ってきているわけで、日銀の対応の？？？ってことも考えると、

よ～くわからないわけですが、現状分析をすることはできるので、

改めて、そのあたりを解説していきたいと思います。。。

んでは、ながいんで、ゆっくり読んでくださいね。。。

いま、宮城・仙台では住宅を購入するのはすごく大変！だと、

言われています。

僕らは、めちゃくちゃ実感してるんですけど、、、

ポイントは、何点かあって、

①    土地の価格が、先輩たちの話とだいぶ異なって高いぞ！って、

②    ウッドショック以降の値上がり

③    コロナ以降の働き方の変革

④    過激な円安とか

⑤    金利の上昇局面

てな感じです。

これに、建物の高い断熱性能の義務化、耐震性の強化、

従前の建築確認以外の手続きが複雑化による設計負担増ってのが追加になってきています。

では、

①    土地価格って、どうなったの令和6年！？ってことですが、

公示価格をベースに見ても

169,586平成２４年

266,115円令和6年

1.56倍と約1.6倍の値段になってきています。

実勢価格より公示価格の方が低く出ているので、

公示価格の1.1～1.2倍程度程度が実勢価格程度と言われています。

12年で、1.6倍になってしまったんですよね。

松陵団地は70坪程度が多いので、

これをベースにすると、

11,871,020円～から18,628,050円へと、

6,757,030円も価格がアップしているんです。。。

これば、仙台地区で土地価格が高いよ！高くなったよ！って、

話の原因になります。

僕が参考にしているベースデータはこちらか情報をみて、

お客さんに紹介している感じです。

https://tochidai.info/

公示価格ベースで、変異もわかるんで助かります。

で、土地代だけで、700万程度は負担が増えているので、

これを抑えるために、小さな土地に小さく建てる建売屋さんが

だいぶ増えた原因でもあります。

そして、2分割して35坪程度を確保できる土地は、

分割され、早期に転売されていき、

残された中途半端な大きさの60前後の土地が、

分割もできなくて、土地か価格の影響をもろに受けているのが、

注文住宅を考えている方々が大変になっている原因です。

2分割したら、930万程度になるんで、造成費などを加えたとしても

何とか1100万ていどになるんで、買えそうな土地価格ですよね。。。

それでも、12年前なら、大きい土地のまま変えてたと思うと、

先輩たちの話と相違があることがわかると思います。

なんで、先輩たちの話は、

今の家づくりには当てはまらない原因なんです。。。

んでは、

②    ウッドショック以降の値上がりのはなしです。

これ、おおむね、コロナ前に比べると、ウッドショックもあり、

弊社で15万/坪程建物価格がアップしています。

そう、例えば、35坪程度の家で、

5,250,000円（税別）のアップになります。

実は、これ、僕のところのほぼ原価での話なので、

さすがに、15％程度の経費を見込んでいただきたいので、

6,641,250円（税込み）の負担増になっている感じです。

なんでか？木材価格が落ち着きつつあっても、その他資材がアップしたり、

2024年問題の物流問題も大きくかかわってきてます。

運搬費の負担が増えたり、現場での受け入れ運搬費の負担増などで、

全然減ってくる様子が無いんです。

なんで、土地とコロナ過以降の大きなアップ要素で、

ざっくりと1300万ちかく購入費用が増加しているんです。。。

建物35坪程度で、オール電化、耐震等級3、G1～G2の家を作るとなると、

土地1860万程度+建物2800万程度なんで、

トータル4,660万程度これに外構費用とかその他の工事費用を加えていくと

5,000万という数字が見え隠れしてくる感じです。。。

だいぶアップしてますよね。。。

これが、以前なら、－1300万になるんで、3700万程度って、おもうと、

ね！だいぶ購入できそうな金額になりますよね。。。

で、

③のコロナ過以降の働き方の変化

というのもだいぶあります。

建設業の残業に関する規定も他業種並みになったので、

・・・ここは、少しおまけされてた部分がなくなった。

実作業時間がシビアになってきています。。。

・・・価格アップにつながってますし、

社会全体が、労働と休暇の適正化を求めてますし、

職方が、急速に減ってきているので、より効率化を求めた施工法が大事になったり、

労働対価と要望の複雑化へどこまで対応していくか？というのも

適性な労働時間と労働環境を見ていかなければ、

僕らは、今後施工できなくなってしまいます。

・・・施工する人が減っていますから、、、

ピークに対して、多分30％以下に職方が減るはずなんで、

施工者減少による労働対価の上昇と施工時間を適正に頂いて、

となっていきていますから、、、

コロナで、働き方に対して皆さんいろいろと考えたと思いますが、

建築の世界も大きく変わるポイントになっています。

よくいてきましたが、

バブル期の職人という人財と消耗して建物価格は安価に抑えられてきました。

その人財の大量リタイア後に対する対応が始まっているので、

価格が下がらない原因になっています。

で、

④過激な円安とかですが、

レート105円くらいだった為替レートが、瞬間的には160円とかになったじゃないですか！？

これで、単純に1.5倍！

この辺りも何度も紹介していますが、

原油価格もここ数年で1バレル40ドルくらいが80ドルくらいに変動していますが、

単純に2倍とかじゃないですか、、、

原油・為替は運送【海運・国内輸送】するにも、接着剤、木材乾燥施設、合板、断熱材、瓦、その他建築資材の価格にも原油価格と為替レートが大きくかかわってきています。

建築設備も輸入される資材ももろに影響を受けているわけです。

ウッドショックのときは、これに、海外での木材需要が急増したんで、さらに価格上昇になったという感じです。

それにしてもウクライナ危機はまだまだ木材需要に、住宅建築に影響を与え続けると思います。

んで、

最後かな？

⑤  金利の上昇局面ですが、

なんだか、ニーサも不発に終わり、

物価は、上昇を続けても収入は伸びず、

インフレ傾向になってきたら、利上げ！って、

大体予想通りの流れですが、

NISAは、アメリカの株価やその伸びを見れば、

国内への投資には向かないんじゃないかな？って、

思ってたら、皆さん予想通りS&P500とか

国外に資金が流出して円安の原因にもなったり、

円安を抑えるのにいろいろやったけど、

どうしようもなくなって、金利差を減らして、

円安抑制に入るかな？って、思ってたら、

日銀さん、20240731金利0.25％に少し上げてみて、、、

これくらいでどうなるか？見ものなんですけど、、、

住宅購入のための金利が上がる！ってみんな騒いでますが、

フラット35ベースで見てみたら、金利２％以下になるように、

いろんなメニューが出てきたりしてて

条件整えていくと、金利は1％以下になったり、

・・・後日説明しますね。。。

金利上がりそうな部分を当てしてくれる施策も準備してあって、

まだまだ、固定金利にする局面ではないですが、

日銀の金利が0.5％を超えてきたら、変動金利のほうにも動きが出てくると思うんで、

注視していくしかないですね。。。

まぁ、これが、202408時点でのお話なんですが、

202504から建築基準法が強化・義務化も控えているので、

着工が来年4月以降になる確率がある場合は、

今のうちから、2025年対応の設計をしないといけないんで、

この辺りも気にしていかないといけないですね。。。

ということで、今回はだいぶ長くなりましたが、

いま、宮城・仙台で家を購入するって、ことは、ひと昔とは違う次元にあるので、

先輩たちからの適当な購入話はあてになりませんよ！ってお話でした。

あ～長かった、、、

んでは、

疲れたんでこの辺で、、、

んではバイちゃ！

1級建築士の花坂でした。

僕のところはこれらに対抗するために、

新しい取り組みを始めたりして、

住まいづくりを継続していくつもりです。

これ以外に、あと５年もするとあらわになってくる問題点も、

２０２５０４建築基準法厳格化により、

加速度的に進む価格アップ要因もありますんでね。。。

そのあたりもこんど説明したいと思います。